Ευνοϊκότερο προβλέπεται το 2024 για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικιών, οι οποίοι αναμένεται να ανακτήσουν μέρος της διαπραγματευτικής τους δύναμης, αλλά και να έχουν πρόσβαση σε καλύτερους όρους δανεισμού σε σχέση με το τι ισχύει σήμερα. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, η χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, η οποία με βάση τα σημερινά δεδομένα προβλέπεται να ξεκινήσει από το δεύτερο εξάμηνο του έτους, αναμένεται να λειτουργήσει θετικά για την αγορά κατοικίας.

Παρότι ακόμα και σήμερα εκτιμάται ότι μόνο ένα μικρό ποσοστό αγοραπωλησιών κατοικίας (υπολογίζεται σε περίπου 15%-20%) πραγματοποιείται με τη μεσολάβηση τράπεζας και τη λήψη στεγαστικού δανείου, εντούτοις πολλοί ισχυρίζονται ότι αυτό θα αλλάξει στο μέλλον. Σήμερα πολλά νοικοκυριά που επιθυμούν να αποκτήσουν κατοικία θεωρούν, συχνά εσφαλμένα, ότι δεν θα μπορέσουν να εξασφαλίσουν κάποιο στεγαστικό δάνειο. Γι’ αυτό άλλωστε και δεν εξετάζουν καν το ενδεχόμενο αυτό, έστω διερευνητικά, για να έχουν μια πιο ξεκάθαρη εικόνα αφενός μεν για το αν μπορούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο, αφετέρου δε μέχρι ποιου ποσού και με τι όρους (π.χ. ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου, επιτόκιο κ.λπ.).

Συχνά όμως η πραγματικότητα είναι διαφορετική, ειδικά αν δεν υπάρχει κάποιο μεγάλο χρέος, π.χ. σε καταναλωτικά δάνεια ή πιστωτικές κάρτες. Παράλληλα, οι τράπεζες έχουν αρχίσει να εμφανίζονται πιο διαλλακτικές σε ορισμένα από τα πιστοληπτικά κριτήρια που εφαρμόζουν. Για παράδειγμα, πρόσφατα, στελέχη της Εθνικής Τράπεζας ανέφεραν ότι η τράπεζα αναμένεται να αρχίσει να δανειοδοτεί έως και το 90% της αξίας του ακινήτου, ανεβάζοντας έτσι το «ταβάνι» που εφαρμόζεται τα τελευταία χρόνια από το σύνολο της τραπεζικής αγοράς και ήταν περίπου στο 80%.

Ταυτόχρονα, όπως αναφέρει και η Τράπεζα της Ελλάδος στην τελευταία έκθεσή της για το χρηματοπιστωτικό σύστημα, σχεδόν το σύνολο των στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν το 2023 ήταν σταθερού επιτοκίου, π.χ. για διάρκεια 5-10 ετών ή και περισσότερο, καθώς οι δανειολήπτες αναζήτησαν προστασία από το περιβάλλον των υψηλών επιτοκίων. Ενα δάνειο με σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα πέντε χρόνια ξεκινά με χαμηλό επιτόκιο, έως και 3,3%, προσφέροντας παράλληλα σημαντικό περιθώριο στον δανειολήπτη, ιδίως από τη στιγμή που ήδη από το νέο έτος θα ξεκινήσει η αποκλιμάκωση των σημερινών, υψηλών επιτοκίων.

Ταυτόχρονα, οι τράπεζες έχουν μειώσει σημαντικά τα spreads τους για την περίοδο του κυμαινόμενου επιτοκίου, κάτι που δημιουργεί, δυνητικά, ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους αποπληρωμής, εφόσον μειωθούν σημαντικά τα επιτόκια το διάστημα που θα μεσολαβήσει. Με τον τρόπο αυτόν, ένα δάνειο, π.χ., της τάξεως των 150.000 ευρώ μπορεί να έχει ιδιαίτερα χαμηλή δόση, πέριξ των 550- 650 ευρώ, ακόμα και μετά τα πρώτα πέντε χρόνια. Πρόκειται για ένα ποσό που πολλοί ενδιαφερόμενοι θα προτιμούσαν να πληρώνουν για το δικό τους σπίτι παρά γι' αυτό που νοικιάζουν.

Απαιτήσεις

Ο παράγοντας των υψηλών ενοικίων είναι το δεύτερο στοιχείο που είναι πιθανόν να διαδραματίσει σημαντικό ρόλο στην τόνωση της ζήτησης για αγορά κατοικίας το 2024. Ωστόσο, όπως επισημαίνουν πλέον όλο και περισσότεροι μεσίτες, οι υπερβολικές απαιτήσεις πολλών ιδιοκτητών/πωλητών έχουν επιδράσει αρνητικά στη ζήτηση καθ’ όλη τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2023. «Δεν είναι όλα τα ακίνητα επενδυτικά και δεν απευθύνονται σε ξένους επενδυτές, με αποτέλεσμα σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές να μην είναι ρεαλιστικές, αλλά ουτοπικές. Ετσι, πολλά διαθέσιμα ακίνητα είναι τιμολογημένα λάθος και καταλήγουν να μένουν απούλητα για πάνω από 12 μήνες», αναφέρουν πηγές από τη μεσιτική αγορά.

Πράγματι, η προσφορά είναι περιορισμένη, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι όσοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτι θα το κάνουν σε τιμές που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική αξία του με βάση τα χαρακτηριστικά του και την τοποθεσία του. Οσο μάλιστα τα μεταχειρισμένα ακίνητα μειώνουν την «ψαλίδα» τους από τα αντίστοιχα νεόδμητα στην ίδια περιοχή, τόσο δυσκολότερη υπόθεση θα είναι η εύρεση αγοραστών. Για παράδειγμα, στα βόρεια προάστια διαμερίσματα 20ετίας εμφανίζουν ζητούμενες τιμές της τάξεως των 3.500 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που αυτή είναι η τιμή εκκίνησης ορισμένων νεόδμητων διαμερισμάτων στην ίδια περιοχή. Σε αυτήν την περίπτωση, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα προτιμήσει να τηρήσει στάση αναμονής, προκειμένου είτε να μπορέσει να εξασφαλίσει ένα νεόδμητο, υπό κατασκευή διαμέρισμα, με όλες τις σύγχρονες προδιαγραφές αντισεισμικότητας και ενεργειακής απόδοσης, είτε να αποκτήσει ένα μεταχειρισμένο ακίνητο σε χαμηλότερη τιμή.

Αυτή ακριβώς η αναντιστοιχία είναι που έχει οδηγήσει την κτηματαγορά σε μείωση των συναλλαγών τους τελευταίους μήνες, με αποτέλεσμα αρκετοί επαγγελματίες να εκτιμούν ότι μόνο αν υπάρξει μια διόρθωση των τιμών, σε συνδυασμό με την αύξηση της ρευστότητας μέσω των τραπεζών, θα είναι εφικτή η αύξηση των αγοραπωλησιών.

Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro των Παραπολιτικών στις 5/1