«Φωτιά» αναµένεται να πάρει η οικοδοµή τα επόµενα χρόνια, έπειτα από σχεδόν 15 χρόνια σηµαντικής συρρίκνωσης. Σύµφωνα µε στελέχη της αγοράς ακινήτων και σχετικές µελέτες, το έλλειµµα κατοικιών είναι πλέον τέτοιο, σε σχέση µε τη ζήτηση, ώστε, αν δεν κατασκευαστούν νέες κατοικίες, η κτηµαταγορά θα συρρικνωθεί και θα σταµατήσει την εύρυθµη λειτουργία της, µε ό,τι αυτό συνεπάγεται για µια σειρά από κλάδους, πέραν του κατασκευαστικού (π.χ. οικοδοµικά υλικά, αλουµίνια, ξυλεµπορία, ηλεκτρολογικός και µηχανολογικός εξοπλισµός).

Υπερβάλλουσα ζήτηση

Αλλωστε, όπως έχει καταγραφεί σε µελέτη του ΙΟΒΕ, για κάθε ένα ευρώ που επενδύεται στις κατασκευές επιστρέφει 1,8 ευρώ στο σύνολο της οικονοµίας λόγω της ανάπτυξης που δηµιουργείται σε µια σειρά από κλάδους. Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας προχώρησε στην εκτίµηση ότι σήµερα το απόθεµα των απούλητων κατοικιών, στο σύνολο της χώρας, έχει συρρικνωθεί σε µόλις 100.000 ακίνητα. Μπορεί εκ πρώτης όψεως το νούµερο αυτό να φαντάζει υψηλό, αλλά στην πράξη δεν ισχύει κάτι τέτοιο. Αυτό, γιατί θα πρέπει να συνυπολογίζεται ότι ο ρυθµός αναπλήρωσης του αποθέµατος αυτού είναι χαµηλός, τη στιγµή που πλέον ο ετήσιος αριθµός των πράξεων αγοραπωλησίας κατοικιών ξεπερνά τις 35.000-40.000 (υπολογισµοί ΕΤΕ).

Στην πράξη, σύµφωνα µε την Εθνική Τράπεζα, έχει αρχίσει να παρατηρείται πλέον το φαινόµενο της υπερβάλλουσας ζήτησης, δηλαδή όσοι επιθυµούν να αγοράσουν κατοικία είναι περισσότεροι από τα διαθέσιµα ακίνητα. Είναι χαρακτηριστικό ότι απόθεµα 100.000 απούλητων κατοικιών είχε να καταγραφεί στην ελληνική αγορά από τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονοµικής κρίσης, όταν όµως κατασκευάζονταν δεκάδες χιλιάδες νέες κατοικίες σε ετήσια βάση.

Αξίζει να σηµειωθεί ότι τα προηγούµενα χρόνια της οικονοµικής κρίσης το συνολικό απόθεµα των απούλητων κατοικιών υπολογίζεται ότι εκτινάχθηκε σε περίπου 300.000 κύριες κατοικίες και άλλες 50.000 δευτερεύουσες/εξοχικές, ήτοι συνολικά 350.000 ακίνητα. Ο πολύ µεγάλος αυτός όγκος απορροφήθηκε σταδιακά τα χρόνια που µεσολάβησαν, και κυρίως από το 2015 και µετά, όταν πολλοί επέλεξαν να χρησιµοποιήσουν τη ρευστότητα που είχαν συγκεντρώσει (σε µετρητά) για την αγορά ακινήτων, θέλοντας να επωφεληθούν και των χαµηλών τιµών.

Από το 2018 και µετά, σηµαντικές αγορές κατοικιών έγιναν και από ξένους αγοραστές, καθώς την περίοδο 2018-2022 η σωρευτική ροή κεφαλαίων από το εξωτερικό άγγιξε τα 3,5 δισ. ευρώ.

Ανοδική τάση

Η χαµηλή προσφορά διαθέσιµων προς πώληση κατοικιών είναι και ο λόγος για τον οποίο, σήµερα, οι τιµές κινούνται µε έντονα ανοδική τάση, παρότι υπάρχουν σηµαντικοί παράγοντες που λειτουργούν αντίρροπα, κυρίως η απότοµη αύξηση των επιτοκίων, η οποία έχει περιορίσει τη ζήτηση στεγαστικών δανείων.

Σύµφωνα µε την ανάλυση, οι τιµές πώλησης αναµένεται να αυξηθούν µε ετήσιο ρυθµό της τάξεως του 7% φέτος και το 2024 (µέσος όρος), προτού αυτός αρχίσει να περιορίζεται σε περίπου 3% κατά µέσο όρο από το 2025 έως το 2030, κυρίως λόγω της προβλεπόµενης αύξησης των επενδύσεων για νέες κατασκευές ή ανακατασκευές υφιστάµενων διαµερισµάτων. Μεγάλη συρρίκνωση του αποθέµατος των κατοικιών προς πώληση προκύπτει και λόγω της σοβαρής υποβάθµισης της ποιότητας του υφιστάµενου όγκου των παλιότερων διαµερισµάτων.

Οπως αναλύεται στην έκθεση της Εθνικής Τράπεζας, η οικονοµική κρίση είχε ως αποτέλεσµα την εγκατάλειψη χιλιάδων ακινήτων, στα οποία υπολογίζεται ότι δεν πραγµατοποιήθηκαν οι αναγκαίες επενδύσεις για την ανακαίνιση, επισκευή ή αναβάθµισή τους (λειτουργική και ενεργειακή). Το νούµερο αυτό οριοθετείται πέριξ των 35 δισ. ευρώ, µε αποτέλεσµα να υπολογίζεται ότι περίπου 250.000 ακίνητα που θα µπορούσαν να διατίθενται σήµερα προς πώληση βρίσκονται εκτός αγοράς λόγω σοβαρών φθορών και ζηµιών, που έχουν οδηγήσει στην πλήρη απαξίωσή τους. Στο πλαίσιο αυτό, πολλά φαίνεται πως θα κριθούν στο µέτωπο των νέων οικοδοµών.

Ο κλάδος της οικοδοµής συρρικνώθηκε κατά 90% την περίοδο 2013-2020, προτού ξεκινήσει να ανακάµπτει τα τελευταία χρόνια, αν και σε πολύ χαµηλό επίπεδο σε σχέση µε πριν από την οικονοµική κρίση. Συγκεκριµένα, οι εκδόσεις οικοδοµικών αδειών για νέες κατοικίες τριπλασιάστηκαν σε 30.000 ετησίως το διάστηµα 2021-2022 µετά τη δραµατική υποχώρησή τους σε µόλις 10.000 ετησίως την περίοδο 2013-2017. Ωστόσο, ακόµα κι έτσι, ο αριθµός αυτός των 30.000 νέων κατοικιών αποτελεί µόλις το 26,4% του αντίστοιχου µέσου όρου της δεκαετίας του 2010, όταν διαµορφωνόταν σε περίπου 120.000 ακίνητα τον χρόνο. Στο πλαίσιο αυτό, η Εθνική Τράπεζα προβλέπει ότι έως το 2030 θα έχουν τοποθετηθεί συνολικά κεφάλαια 45 δισ. ευρώ για νέες κατασκευές, αλλά και για την αναβάθµιση υφιστάµενων διαµερισµάτων. Το µέγεθος αυτό εκτιµάται ότι επαρκεί για την προσθήκη περίπου 30.000 νέων κατοικιών στην αγορά σε ετήσια βάση. Ωστόσο, θα χρειαστεί να αυξηθεί ακόµα περισσότερο, ιδίως µέσω της προσθήκης περισσότερων µεταχειρισµένων κατοικιών στο απόθεµα των προς πώληση ακινήτων.

Δημοσιεύθηκε στο MoneyPro στις 16/9/2023