Αυτοδιοίκηση εν δράσει
Αυτοδιοίκηση εν δράσει Περικλής Καπετανόπουλος Ανδρέας Παπαδόπουλος
akinita_forologia_445
Οικονομία

Ακίνητα: Ολικό «λίφτινγκ» στη φορολογία - Η επόμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών φέρνει ριζικές αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ

Ποιοι φόροι τελειώνουν οριστικά και αμετάκλητα

Είναι ίσως από τις λίγες φορές που βρίσκει πλήρη εφαρµογή η παροιµία που θέλει «και την πίτα ολάκερη και τον σκύλο χορτάτο» . Όταν, το 2018, το υπουργείο Οικονοµικών απλώς «χάιδεψε» τις αντικειµενικές αξίες και δεσµεύθηκε για την πλήρη εξίσωσή τους µε τις εµπορικές τιµές τα... επόµενα χρόνια, δηλαδή από την επόµενη κυβέρνηση, άπαντες εκτιµούσαν ότι το σοκ για τους ιδιοκτήτες ακινήτων θα ήταν ισχυρό.

Τελικά οι αντικειµενικές κάλυψαν την απόσταση από τις τιµές της αγοράς, αλλά οι φορολογούµενοι, αντί να «γονατίσουν», είδαν τα εκκαθαριστικά τους να γίνονται πιο «ελαφριά» κατά 35%. Προφανώς µαγικές λύσεις δεν υπάρχουν. Η δύσκολη άσκηση της αναπροσαρµογής των τιµών ζώνης συνδυάστηκε µε τη µεταρρύθµιση του ίδιου του ΕΝΦΙΑ, έτσι ώστε να ελαφρυνθούν οι πολλοί και να πληρώσουν αυτοί που είχαν ωφεληθεί τα προηγούµενα χρόνια.

Ίδια «συνταγή»

Για παράδειγµα, µια οικογένεια στο Περιστέρι είδε την αντικειµενική αξία του 90 τ.µ. σπιτιού της να ανεβαίνει κατά 32% εν µια νυκτί, αλλά τελικά ο ΕΝΦΙΑ που κλήθηκε να πληρώσει ήταν µειωµένος κατά 29%. Από την άλλη, ιδιοκτήτης ακινήτου στη Μύκονο είδε την αντικειµενική αξία του διαµερίσµατός του να... ίπταται από τα 4.900 ευρώ στα 5.900 ευρώ και να καλείται να πληρώσει ΕΝΦΙΑ αυξηµένο κατά σχεδόν 17%. Αυτή ακριβώς η «συνταγή» θα εφαρµοστεί και στην επόµενη αναπροσαρµογή των τιµών ζώνης, που υπολογίζεται ότι θα έχει ολοκληρωθεί στις αρχές της επόµενης χρονιάς.

Αξιολόγηση

Οι διαδικασίες ξεκινούν µέσα στο 2023, µε το γνωστό µοντέλο. Θα οριστούν ορκωτοί εκτιµητές µε δηµόσια πρόσκληση ενδιαφέροντος, οι οποίοι θα «σαρώσουν» τις περιοχές που θα αναλάβουν, θα χρησιµοποιήσουν όλα τα διαθέσιµα συγκριτικά στοιχεία, π.χ. από µεσιτικά γραφεία και κτηµατολογικές υπηρεσίες, θα αξιολογήσουν τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων για το ύψος των µισθωµάτων και τελικά θα εισηγηθούν τις νέες τιµές ζώνης.

Τα στοιχεία της κτηµαταγοράς και της Τραπέζης της Ελλάδος δεν αφήνουν την παραµικρή αµφιβολία ότι από την προηγούµενη αναπροσαρµογή του 2021 ο χάρτης της αγοράς ακινήτων έχει αλλάξει εντυπωσιακά, µε αυξήσεις γύρω στο 10% στο κέντρο της Αθήνας και τις άλλες µεγάλες πόλεις της επικράτειας, ενώ σε περιοχές όπου υπάρχει αναβάθµιση υποδοµών, π.χ. γραµµές µετρό, ή µεγάλα projects, π.χ. Ελληνικό, οι αυξήσεις αγγίζουν το 20%. Οσο για τα νησιά, η κατάσταση εκεί έχει ξεφύγει.

Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι, όπως και µε τη µεγάλη µεταρρύθµιση του 2022, η νέα προσαρµογή των αντικειµενικών αξιών στα δεδοµένα της αγοράς θα συνοδευθεί από την «τιµαριθµοποίηση» κλιµακίων και συντελεστών, έτσι ώστε ειδικά οι µικροµεσαίες ιδιοκτησίες να µη χάσουν τα κέρδη του µειωµένου ΕΝΦΙΑ της περιόδου 2019-2022.

«Ανοικτή» χαρακτηρίζεται, επίσης, η διαδικασία των διορθώσεων σε δήµους, οι οποίοι -µε καθυστέρηση οµολογουµένως- υπέβαλαν στοιχεία και ζήτησαν αναθεώρηση των αντικειµενικών τους αξιών. Αρµόδιες πηγές ξεκαθαρίζουν, πάντως, ότι όπου κριθεί αναγκαίο να γίνουν διορθωτικές κινήσεις, αυτές σε καµία περίπτωση δεν θα έχουν αναδροµική ισχύ, άρα δεν θα επηρεάσουν τον ΕΝΦΙΑ των προηγούµενων ετών.

Δεν θα περιοριστούν

Οι παρεµβάσεις της επόµενης ηµέρας δεν θα περιοριστούν, όµως, στις κατοικίες. Ο σχεδιασµός προβλέπει, επίσης, αλλαγές στους συντελεστές εµπορικότητας, που χαρακτηρίζονται προ πολλού ξεπερασµένοι από τις εξελίξεις και προκαλούν στρεβλώσεις και αδικίες σε βάρος µικρών επιχειρήσεων και καταστηµάτων. Το µεγάλο στοίχηµα, η µεγάλη πρόκληση, είναι ο επανασχεδιασµός της φορολογίας για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, ειδικά σε περιοχές όπου η φορολογία είναι µάλλον συµβολικού χαρακτήρα, παρότι η εµπορική αξία των ακινήτων είναι υψηλή.

Ο σχεδιασµός της επόµενης τετραετίας προβλέπει και... αποχαιρετισµούς. Αφού προκάλεσαν ατελείωτες συζητήσεις και αντιδράσεις, ο ΦΠΑ και ο Φόρος Υπεραξίας Ακινήτων θα περάσουν οριστικά και αµετάκλητα στη λήθη, αφού περάσουν από βαθιά... κατάψυξη. Συγκεκριµένα παρατάθηκε έως και τις 31/12/2024 η δυνατότητα των κατασκευαστών οικοδοµών προς πώληση να επιλέξουν την υπαγωγή στο καθεστώς αναστολής του ΦΠΑ.

Αξιοποίηση

Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι αµέσως µετά θα αξιοποιηθεί η νέα κοινοτική οδηγία, που δίνει τη δυνατότητα κατάργησης του ΦΠΑ στα νεόδµητα. Την ίδια τύχη έχει και ο Φόρος Υπεραξίας, ο οποίος παραµένει στο «ψυγείο» για ακόµα µία χρονιά και εν συνεχεία θα καταργηθεί µαζί µε τον ΦΠΑ. Σηµειωτέον ότι η ισχύς του φόρου έχει ανασταλεί διαδοχικά από 1ης/1/2015 και, όπως επισηµαίνει το υπουργείο Οικονοµικών, η παράταση του «παγώµατος» εντάσσεται στο ευρύτερο πλαίσιο ρυθµίσεων για την τόνωση της αγοράς ακινήτων και του κατασκευαστικού και εν γένει του τεχνικού κλάδου.

*Δημοσιεύτηκε στα Παραπολιτικά στις 13 Μαΐου 2023.